セットバックとは?メリット・デメリットと購入するときの注意点について解説

「セットバック」とは、家を後退させて道路幅を広くする建築技法の一つです。

「道路幅を広くする」ということは、自身の土地を公的利用のために明け渡すこと。

「自分の私有地を国に明け渡すなんて」…と納得できない人が多く、トラブルの原因になる場合もあります。

しかしセットバックにはメリットもあり、悪いことばかりではありません。

この記事では、セットバックのメリット・デメリット、費用や注意点についてご紹介します。

セットバックとは

セットバックとは、簡単にいってしまえば「道路を広くするために、敷地内の建物の位置を後退させる」ということです。

家を建てる際、敷地と道路の接地幅には建築基準法で定められた規則があります。

4m以上の幅の道路に2m以上接地した土地でなければ、家を再建築することはできません。

この「4m」と「2m」という数値には意味があります。

まず「4mの道路」は、緊急車両が通れる道路幅です。そして「2m以上接地」は、緊急時に人同士がすれ違うのに必要な幅が、2mであるため。

このように、セットバックは緊急時に人の命を救うために必要な処置です。

しかし車が一般的ではなかった時代に造られた道路は、この数値に満たないものも多くあり、現在でもそのまま残っています。

そのため4m幅未満の道路に隣接する家は、道路に面した部分の土地を、定められたぶんだけ国に譲渡しなくてはなりません。

もちろん今すぐに明け渡さないといけないわけではないですが、同じ土地で再建築をおこなうときにはセットバックが必要です。

セットバックのメリット

玄関が奥まっている家

「国に提供しなくてはならない」と聞くと、あまり良い気はしませんよね。

しかしセットバックにはメリットもあります。

通行の見通しがよくなる

4m未満の道路は、場合によっては車のすれ違いも困難になります。

さらに道路が狭いと、車庫入れの際に対向車の心配やハンドルの切り替えも多くなるといったやり辛さが生じます。

隣接する道路幅が4mになれば、車同士のすれ違いも可能です。

セットバックによって道路が広くなれば通行の見通しもよくなり、車庫入れもしやすくなります。

購入価格が安くなる

要セットバック物件は、セットバックが必要なぶん、販売価格が安くなる傾向にあります。

費用をおさえて土地購入をしたい人にとっては、メリットのほうが大きくなる場合があります。

防犯・防災効果があがる

セットバックによって道路が広くなれば、緊急車両が通行可能となります。

消防車・救急車が家の目の前まで来ることができれば、緊急時の対応もよりスムーズに進むでしょう。

防災効果が上がるのはもちろん、道路の見通しがよくなることで死角が減るので、連れ去りや不法侵入といった犯罪行為にも防犯が行き届きやすくなります。

セットバックのデメリット

セットバックにはメリットもありますが、デメリットもあります。

メリットと比較をしたうえで、要セットバック物件を活用できそうか判断してみましょう。

セットバック部分の建築には制限がある

セットバック部分の土地は、「公共の道路として使ってください」と明け渡したものです。

そのため自分の土地といえど、自由に使えるわけではありません

花壇や擁壁の建設はもちろん、私物を置くなどの通行の妨げになるような行為は禁止されています。

売り手がつきにくい

セットバックが必要な物件には

  • セットバックした部分を私的使用してはいけない
  • セットバック部分を考えて家を建てなくてはならない

といった制約がつきまといます。

そのため通常の土地にくらべて売り手がつきにくいのが特徴です。

特に建て替えやリフォームによる増築を考えている層は、購入を控える傾向があります。

セットバックの拒否は不可

「道路を広くするから土地を明け渡しなさい」と言われても、すんなりと「はいどうぞ」とは応えたくないかもしれませんね。

しかし規則上、セットバックの拒否は不可能です。

セットバックを無視して敷地ギリギリまでを自分の土地として家を立てれば、法律に違反することになります。

セットバック部分の費用について

コスト

セットバックに応じたとして、気になるのが費用の負担です。

工事費用やセットバック部分の税金はどうなるのか、見てみましょう。

セットバック工事の費用

自分の敷地を道路として明け渡したなら、道路工事が必要です。

その費用は、自己負担であったり自治体が負担をしてくれたりと、住んでいる地域によって異なります。

自治体が負担をしてくれるならばまだ良いですが、自己負担は納得ができない方も多いでしょう。

しかし自己負担であっても、同じく自治体が補助金を出したり、一部を自治体が負担をしてくれたり、といった措置が取られているケースも多くあります。

要セットバック物件を購入する前は、かならず住んでいる役場に問い合わせて確認をしておきましょう。

セットバックした土地の固定資産税

セットバックをした土地のその後は、基本的には

  1. 私有地としてそのまま所持をするか
  2. 自治体へ明け渡すか

の2択です。

私有地として所持をしたとしても、道路以外で使うことは禁止されています。当然、花や私物を置いたりはできません。

道路以外で使えないにしても私有地なため、固定資産税が発生します。

自治体へ明け渡す場合、寄付となるのか買取をしてもらえるのかは、住んでいる地域によって差があります。

どちらにしても私有地ではなくなるため、固定資産税は発生しないケースがほとんどです。その場合、非課税対象の申告をしなくてはならないため、早めに役場に相談をしましょう。

セットバック物件を購入する場合の注意点

シンプルな外観の家

セットバック物件を購入する場合、以下のことに注意をしたうえで購入を検討しなくてはなりません。

近隣住民とトラブルになりやすい

セットバック物件は、なにかとトラブルに発展しやすいです。

よく聞くものだと、セットバックをしたのに土地の所有者が「ここは自分の土地だ」と言い張り、私的使用をして近隣に迷惑をかけるというものです。

セットバック物件は向かいにも家があれば、その家もセットバックをしなくてはなりません。

自分はセットバックをして公道として明け渡しているのに、向かいの家は道路を私物扱いをしている……とストレスを感じてしまう場合も少なくないようです。

それ以外にもセットバック部分に車がはみ出してしまうことで、近隣から苦情が来たり車が傷ついてしまったり、といったケースもあります。

「セットバックをした土地は道路である」という認識をしっかり持たないと、トラブルが発生し余分なストレスや費用が生じてしまうので十分に注意をしましょう。

建築計画はセットバック後の建ぺい率・容積率に合わせる

要セットバック物件は、土地の建ぺい率・容積率ギリギリまで家を建てられるわけではありません。

セットバックをしたあとの広さで、建築計画をたてる必要があります。

「思ったほど広い家ができなかった」と後悔しないように、必ずセットバック後の広さを考慮して、建築プランをたてていきましょう。

セットバックの土地を有効利用しよう

植栽のグリーンがきれいな家

セットバックが必要な土地は、費用やトラブル発生の可能性などデメリットがあります。

しかし道路の見通しがよくなったり、防災・防犯に役立ったりと、必ずしも悪いことばかりではありません。

セットバックが必要な土地であってもメリットをうまくアピールすることで、売り手がつく可能性も上がります。
セットバックの土地を有効活用して、快適な暮らしやスムーズな売却計画を立てていきましょう。