長い歴史がある!古き良き「長屋」のメリット・デメリットを一挙ご紹介

長屋と聞くと、昔の日本の住宅で平屋が密集して並んでいる様子を思い浮かべる人もいるでしょう。

長屋の歴史は古く、江戸時代まで遡ります。

現代ではあまり見かけなくなったと思っている人もいるかもしれませんが、実は長屋の賃貸物件が高い人気を集めていることをご存知でしょうか?

長屋は戸建て住宅のように暮らせて、プライバシーを守りやすく建築コストも抑えられる魅力的な建物です。

ただし注意しなければならないデメリットもあります。

この記事では、現代の賃貸物件で人気がある長屋のメリット・デメリットを紹介します。

長屋の賃貸物件経営を検討中の人もぜひ参考にしてみてくださいね。

長屋とは?その特徴と定義を紹介

京都の街並み
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長屋(ながや)」とは、1つの建物の中で住宅ごとに壁で区切られている集合住宅のことです。

昔の長屋は1階建でしたが、近年では2階建の長屋もたくさん登場しています。

長屋と聞くと、下町などの細い道に面して複数の木造住宅が建てられている様子を思い浮かべる人も多いでしょう。

長屋の歴史は古く、江戸時代からはじまっています。

ここでは、長屋の特徴や定義について詳しくみていきましょう。

共同住宅との違いは?

賃貸物件における集合住宅は、「長屋」と「共同住宅」の2種類に分けられます。

両者の違いは「共用部分の有無」です。

長屋には階段や廊下など、ほかの住人と共用する部分はありません。

建物自体が繋がっているだけであって、玄関の扉を開けて中に入ればそこはもう自分の家です。

一方、共同住宅とは、長屋とは異なり階段や廊下が共用部分になっています。

こうしてみると、長屋のほうが共同部分がない分、プライバシーを守りやすく各住宅の独立性が高いといえるでしょう。

時代によって違った長屋の定義

住居が連なっている建物
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冒頭でも述べたとおり、長屋の歴史は長く江戸時代に遡ります。

江戸時代の長屋は、

✓表通りに面して商店になっていた「表店(おもてだな)
✓細い裏通りに面して住居になっていた「裏店(うらだな)


の2層構造になっていました。

この頃の長屋は、玄関に入るとすぐに台所があり、住宅の中には多くても2部屋しかありません。

トイレは各住宅になく、路地に住民共同のトイレが用意されていました。

またお風呂もありません。

そして江戸時代の長屋はほとんどが1階建です。

時を経て、明治時代や昭和時代といった戦前でも長屋が一般的な住宅の形でしたが、2階建の長屋が増え、各住宅でトイレも造られるようになります。

この時代に多かった炭鉱周辺に造られた炭鉱労働者用の住宅でも、長屋の形が用いられました。

現代において長屋は「タウンハウス」や「テラスハウス」などとも呼ばれています。

建築基準法がしっかり整っている現代では、長屋とは「2つ以上の住宅を1棟にあわせたもので、各住宅が壁を共有し、さらにそれぞれの住宅で外部への出入口を持っていること」と定められています。

一見アパートのような「重層長屋」とは?

先ほどから登場している2階建の長屋は、別名「重層長屋」と呼ばれています。

重層長屋とは、一般的な1階建の長屋が上下に重なっている住居です。

2階の住宅の入り口は、1階の住宅の入り口と並んでいます。

つまり、1階に全住宅の玄関の扉がある状態です。

2階の住宅に入るには、玄関の扉を開けてすぐにある専用階段を登ります。

重層長屋は、建築基準法や消防法の規制が緩和されることや、プライバシーを守りやすい点などから最近では人気の建物です。

長屋のメリット

ここからは、長屋のメリットを5つ紹介します。

「特殊建築物」に該当しないので建築法の規制が少ない

共用部分が存在せず各住宅に玄関がある長屋は、建築に関する法的な規制が少ない点が大きなメリットです。

長屋の対照的な存在である共同住宅は「特殊建築物」に該当します。

特殊建築物は避難場所・経路の確保や避難器具の設置などが、法律によって厳しく定められています。

しかし、長屋は特殊建築物に該当しないため、こうした規制が緩和されているのです。

共有スペースがないので建築コスト・維持費が安くなる

前述のとおり、長屋には階段や廊下などの共用部分がないため、建築するときのコストや維持費が安くなる点もメリットです。

建築コストや維持費が高くなってしまえば、必然的に入居者の家賃も高く設定しなければなりません。

家賃が高ければ入居希望者が減ってしまい、空き部屋が出る可能性もあるでしょう。

共有玄関・廊下がないため各住戸の面積が広く取れる

みんなで使う共用の玄関や廊下が必要ないことから、その分各住宅の面積を広く取れます。

また、共用部分の工事がないため、工期が短く済む点も魅力です。


工期が短ければ、早く入居者を入れられるため投資物件としても優れています。

旗竿敷地や狭小の土地でも建てやすい

長屋は法律の縛りが緩くなるだけではなく、各自治体も長屋に対して規制を緩和していることが多いのです。

そのため、長屋なら旗竿敷地(はたざおしきち)や狭小の土地でも賃貸物件を建てて経営できます。

旗竿敷地とは、道路に接する出入口分が細い通路となっており、奥に進むと建物を建てられる敷地がある状態の敷地のこと。まるで旗のような形をしていることから、旗竿敷地と呼ばれています。

こうした、普通なら建物を建てづらいような狭い場所でも建てられる点が長屋のメリットです。

戸建てに近い!専用の庭や駐車場を建てることも可能

長屋では、物件のデザインを工夫することで各住宅専用の庭や駐車場を造ることも可能です。

共有部分を通らずに各自宅に入れて庭や駐車場もあるとなれば、ほとんど戸建て住宅に近い感覚になるかもしれません。

夢のマイホームに憧れている人も多いでしょう。

ぜひ長屋に住んでみて、戸建て住宅の感覚を味わってみてはいかがでしょうか。

長屋のデメリット

続いて、長屋のデメリットを4つ紹介します。

家のデザインに制限がある

重層長屋の場合、どうしても1階部分に2階の住宅の玄関や階段を設置します。

そのため、1階が狭くなり、2階が広い状態になってしまうのです。

家のデザインや間取りに制限が出てしまう点はデメリットといえるでしょう。

ただし、面積が狭くなってしまう1階の家賃を少し下げてあげれば「狭くてもいいから安い家賃のほうがいい」という入居希望者が現れるかもしれません。

火災の時の安全性

長屋は火災時の安全性が低いという声も上がっています。

これは、狭い土地にも建てられてしまう法律の規制緩和が関係しているといえるでしょう。

共同住宅は火災時などの安全性を考慮して、狭い土地には建てられませんが、同じような作りである長屋は規制が緩く建築できてしまいます。

そのため、万が一火災が発生したら住民が逃げ遅れたり隣の住宅に火が移ったりすることなどを不安に思う人も多いのです。

長屋を建てる場合には、しっかりと防火策も徹底しておくことが重要です。

10平方メートル以下の増築でも申請が必要になる

一般的に建物を増築する際には「建築確認申請」が必要です。

しかし、以下の場合によっては申請は必要ありません。

  • 防火地域・準防火地域以外の地域であること
  • 増築部分の床面積の合計10㎡以内であること

ただし、長屋に関しては10平方メートル以下の増築であっても建築確認申請が必要ですので注意してください。

近隣の騒音問題

先に説明したように、長屋は戸建て住宅に近い感覚を楽しめます。

しかし、まるっきり同じではありません。

実際には1つのフロアを壁で区切って各住宅としているため、お隣さんとは近い距離だということを覚えておきましょう。

入居者が戸建て住宅と同じような感覚でいれば、想像しているよりもはるかに隣の部屋の生活音に悩まされる可能性もあります。

長屋の賃貸物件経営を検討中の場合には、騒音問題にどのように対処するのかを考えておくと良いでしょう。

土地を最大限活かせる長屋はメリットたくさん!

この記事では近年の賃貸物件として人気が高い長屋について紹介しました。

長屋は狭くて共同住宅を建てられないような場所でも建築できるため、土地を有効活用できるメリットがあります。

ほかにも、階段や廊下などの共用部分がないため、建築コストや維持費を軽減させられる点も魅力です。

ただし、火災時の安全性や騒音問題など、事前に考えておかなければならないこともあります。

長屋の賃貸物件経営を考えている人はしっかりと覚えておきましょう。