建ぺい率・容積率を学んで後悔のない土地選びをしよう

建ぺい率・容積率を学んで後悔のない土地選びをしよう

この土地は建ぺい率が50%、容積率は100%です

新築を建てようとしたときによく聞くのがこんな言葉。

いまいち意味がわかりませんよね。ですが、建ぺい率や容積率は新築を建てる際に非常に重要な指標になります。ですので、しっかり意味を理解しておきましょう。当記事では建ぺい率・容積率の基礎から土地選びのポイントまで解説いたします。

建ぺい率って何?
土地を選ぶ時になぜ必要?

建ぺい率・容積率の概要

建ぺい率・容積率の概要

建ぺい率・容積率土地面積と建物面積の関係を表す数値です。これを知らないと土地選びに失敗する恐れがあります。

こんなはずじゃなかったのに・・・

そうならないために建ぺい率・容積率について学びましょう。まずは建ぺい率について解説いたします。

建ぺい率

建ぺい率とは「土地面積に対する建物が占める割合」のことを言います。

計算式に表すと以下の通り。

建ぺい率=建物の面積÷土地の面積×100

言葉だけ聞いてもよくわからないと思うので具体的に数字を入れて考えてみましょう。例えば土地の広さが100㎡、建物の床面積が50㎡の場合の建ぺい率を考えてみます。

建ぺい率=50㎡(建物の床面積)÷100㎡(土地の面積)×100=50%

この時、建物の床面積は土地を真上から見下ろした際にどれだけの面積に建物が建っているかで計算されます。なので、例えば1階部分の床面積を小さくして、2階部分で幅広く取ろうとしてもそれは認められないということですね。

容積率

容積率は「土地面積に対する建物の延べ床面積の割合」を指します。

計算式に表すと以下の通りです。

容積率=建物の延べ床面積÷土地の面積×100

こちらも数字を実際に当てはめて考えてみましょう。例えば土地の面積は100㎡、建物は2階建てで1階部分の床面積が50㎡、2階部分の床面積も1階部分と同様に50㎡の場合だとします。

建物の延べ床面積=50㎡(1階部分の床面積)+50㎡(2階部分の床面積)なので以下の計算になります。

容積率=100㎡(建物の延べ床面積)÷100㎡(土地の面積)×100=100%

以上が建ぺい率・容積率の概要となります。

・建ぺい率:土地面積に対する建物が占める割合
・容積率:土地面積に対する建物の延べ床面積の割合。

建ぺい率・容積率には上限が設定されている

さて、ここが新築を建てる際に建ぺい率や容積率が重要になってくる理由です。

建ぺい率や容積率には土地ごとに上限が定められています。なぜ上限が定められているかというと、街の景観を維持するためです。建ぺい率や容積率が定められていなければ、みんなが好き勝手に購入した自分の土地に家を建てることが出来てしまいます。

そうすると街並みがめちゃくちゃになってしまうのです。さらに、中には土地いっぱいの面積で家を建てて、隣の家に近すぎる家が建ってしまうこともあるかもしれません。

家事などの災害時に被害を拡大してしまったり、隣人トラブルへ発展してしまうなどの悪影響もあります。なので、土地ごとに建ぺい率や容積率が定められているということですね。

この定められた数値をオーバーしてしまうと違法建築になってしまうので注意が必要です。

建ぺい率や容積率は土地ごとに定められているので土地によっては建ぺい率が30~80%、容積率は50~1,000%まで様々です。土地ごとの建ぺい率と容積率の上限をまとめた表があったので引用いたします。

用途地域用途の内容建ぺい率容積率
第一種低層住居専用地域低層住宅専用(高さ10m~12m程度)30・40・50・6050・60・80・100・150・200
第二種低層住居専用地域低層住宅専用(小さい店舗などもOK)30・40・50・6050・60・80・100・150・200
第一種中高層住居専用地域中高層住宅専用30・40・50・60100・150・200・300
第二種中高層住居専用地域中高層住宅専用(店舗・事務所もOK)30・40・50・60100・150・200・300
第一種住居地域住宅がメイン(小さい店舗などもOK)60200・300・400
第二種住居地域住宅がメイン(大規模な店舗・事務所はNG)60200・300・400
田園住居地域(平成30年から追加)農業の利便を重視低層住宅がメイン30・40・50・6050・60・80・100・150・200
準住居地域道路や自動車関連施設など住居とのバランスを重視60200・300・400
近隣商業地域商業施設など近隣住民の利便性を重視80200・300・400
商業地域ほとんどすべての種類の建物が建築できる(大規模な工場などはNG)ターミナル駅周辺などの都心部・オフィス街など80200・300・400・500・600・700・800・900・1000
準工業地域工場メイン住居や小さい店舗もOK60200・300・400
工業地域工業メイン環境破壊の恐れがある工場でも建築できる60200・300・400
工業専用地域工業のみ住居NG(人が生活する場所ではない)30・40・50・60200・300・400
引用元 https://myhome.nifty.com/column/ikkodate/190612277144/

この表では商業施設用や工業施設用といった土地まで網羅されていますが、新築を建てる際に考慮する必要はありません。

また見ての通り、「第一種低層住居専用地域」という一つの用地についても建ぺい率30%〜60%・容積率50%〜200%とばらつきがあるので、ここでは参考程度にしていただければ問題ありません。

新築を建てる際に最適な建ぺい率と容積率は?

新築を建てる際に最適な建ぺい率と容積率は?

住居用の土地でも建ぺい率や容積率には違いがあります。

一体どんな土地を選ぶのが最適なのでしょうか。結論から言ってしまうと、「人による」というのが答えになってしまいます。

建ぺい率・容積率の上限が高い土地がオススメな方

建ぺい率・容積率の上限が高いということは、土地の広さの割に大きな家を建てることが出来るということです。

つまり、庭は要らないから少しでも家を広くしたいとか、土地自体は狭くてもいいけれど家はなるべく広くしたいという方には建ぺい率や容積率の上限が高い土地を選ぶのがオススメになります。

しかし、そんな土地を選ぶということは周りも似たような家が建っているということ。

なので隣人の家の距離が近くなってしまいます。

特に気にしないという方であれば問題ありませんが、隣人との距離感を気にしてしまう方はオススメできませんよね。建物間の距離が近いと、火事などの災害が起きた時も延焼しやすいといったデメリットもあります。

まとめると・・・。

  • 狭い土地でもいいから家を広くしたい方
  • 隣人との距離感が気にならない方
  • 火事等の災害リスクを飲み込める方

であれば、建ぺい率・容積率の上限が高い土地に家を建てるのがオススメです。

建ぺい率・容積率の上限が低い土地がオススメな方

建ぺい率・容積率の上限が低い土地に家を建てるということは土地の割にあまり大きな家を建てられないということです。

それによってもたらされるメリットは建物部分以外の土地をゆったりと使える事でしょう。建物が立っていない部分の土地を大きな庭にするものいいですし、ガーデニングのように趣味に使う土地に活用することもできます。

一方、建ぺい率や容積率の上限が低い土地を選ぶと、土地に対して建てられる家が小さめになります。

これによって隣人の家と一定の距離を保つことが出来ますので、隣人との距離感を気にする方にオススメできます。

それ以外にも家にゆったりとした庭を造りたいとか、家自体は小さくてもいいから土地を広く持ってガーデニングを楽しみたいという方なんかにもオススメできます。土地の割に家の大きさは小さめになってしまので、そのデメリットを理解する必要があります。

まとめると・・・。

  • 土地をゆったりと使いたい方
  • 隣人との距離が気になる方
  • 土地の割に家が狭くなってしまっても気にならない方

これらの方は建ぺい率・容積率の上限が低い土地に家を建てるのがオススメです。

新築を建てる際に建ぺい率・容積率は重要な指標になる

いかがでしたでしょうか。

建ぺい率や容積率を学ぶことでどこに土地を購入するかの選択がグッとしやすくなると思います。

もちろん、絶対の正解はなくご自身の価値観によるところが大きいですが、この知識がなければせっかくの新築も満足のいくものにならないかもしれません。建ぺい率や容積率について学んだうえで、ご自身の価値観を理解して100%納得のいく土地選びを行いましょう。

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cova
「五感」と「空間提案」をテーマとする建築士。職人の手仕事が感じられるモノや空間は、視覚的な美しさだけでなく、触れた感触が心地よかったり、そこでの食事の味や音の響きにまで影響を与えるもの。机上で完結しない、現場でのインスピレーションを大切にしています。