後悔や損をしないために知っておきたい「建売住宅」の特徴や費用まとめ

気に入った家をすぐに購入できる「建売住宅」は、面倒なやり取りや手続きを省いてマイホームが手に入る便利な購入方法です。

建物と土地をセットで購入したい人にはおすすめですが、高い買い物になるのでデメリットにも十分気を配っておく必要があります。

この記事では、建売住宅の魅力や購入時の注意点、かかる費用の相場、よくある失敗談などについて解説していきます。

建売住宅とは?

建売住宅とは、”完成済みの物件を販売する取引方法”です。

建物と土地がセット価格で販売されるため、購入することでどちらも手に入れることが可能です。
注文住宅の場合は、土地を選定・購入してから設計に入るため、ある程度時間とコストがかかってしまいます。

内覧して気に入った家を即購入できるのは、建売住宅ならではのメリットです。

似たような意味合いの言葉で「分譲住宅」というものがあります。
分譲住宅は、分譲地と呼ばれる大規模な土地区画の一部にある家を購入することで、分譲地に建っていること以外の特徴は建売住宅とほぼ同じになります。

それぞれの違いを簡単に表すと、以下の通りになります。

注文住宅

まっさらな土地に家を建てる方法。
自由度の高さはトップクラスで、外装・空間デザイン・インテリアの全てを自分好みに設計できる。土地の調査・設計・見積もり・建築などの工程が多いため、実際に住むまでには時間がかかりやすい。

建売住宅

完成済みの一戸建て住宅を購入する方法。
土地と建物のセット販売なので、好きなタイミングで購入できる。気に入った物件があれば、比較的早めに入居することが可能。
土地+建物の総額でみるとお得に見えるが、建物部分がローコストで作られているケースも。

分譲住宅

大手ハウスメーカーや不動産業者が買い取った分譲地に建てられた建売住宅のこと。
コストを抑えるために同じような規格・見た目の家を建築している場合が多い。分譲・建売の明確な定義はなく、どう呼ぶかは物件を販売する業者によって異なる。

お得なイメージの建売住宅のメリット・デメリットは?

手頃な価格帯が自慢の建売住宅ですが、実際のところどのような特徴や注意点があるのでしょうか。
注文住宅と比較した場合のメリット・デメリットを解説します。

建売住宅のメリット

建売住宅のメリットは、”購入までのスピードが早いこと”です。

物件が既に完成しているため、購入手続きをすれば即入居が可能。

土地と建物のセット販売なので購入価格も分かりやすく、ローンの相談や支払いプランニングもスムーズに進めることができます。
引越し準備や転居手続きなどもしやすく、生活基盤をすぐに作れるのが特徴です。

注文住宅と比べて値段が安めに設定されているのも嬉しいポイントの一つ。特に分譲地の物件は規格や設計が効率化されているため、施工コストを低く抑えられるのです。

購入前にじっくりと内覧できるので、実際の生活をイメージしやすいのも魅力です。

建売住宅のデメリット

建売住宅のデメリットは、”間取りやデザイン面での不自由さ”です。

完成済みの物件なので自分が変更できる項目が少なく、立地・広さ・生活動線に関する多少の不満は受け入れる必要があるかもしれません。
内装のデザインは後でリフォームすることも可能ですが、工法によっては不可能なケースもあります。

また、分譲住宅の場合は外観が同じようなものになりやすいです。
エリアによっては価格のほとんどが土地の値段というケースもあり、”建物部分の性能や耐震性を下げてコストカット”していることも。

また、周辺環境については購入前によくチェックする必要があります。
公共施設の使いやすさ
近隣住民とのプライバシー確保
通勤通学にかかる時間
など、実際に生活を始めたときに困ることがないように入念な調査をしておくのが鉄則です。

建売住宅を購入するときに把握しておきたい諸費用

建売住宅は購入価格の明確さが魅力ですが、表示価格のお金を払えば購入できるわけではありません。

建売住宅の購入に必要な諸経費の数々をおさらいしておきましょう。

購入前にかかる費用

購入申し込み時に支払う必要があるのが「手付金」です。

手付金を支払うとほかの購入希望者への物件案内を一時的に停止できるので、実質購入前の予約金のような扱いになります。

相場は購入価格の5〜10%程度で、上限は20%までと決められており、支払い金額は購入費用やローン総額からきちんと引かれます。
また、各種契約書類費用として「印紙税」がかかります。

購入時にかかる費用

正式に物件購入の手続きを踏んだあとは、不動産業者に「仲介手数料」を支払う必要があります。

こちらも仲介会社によって価格にばらつきがありますが、上限は購入金額の3%+6万円ほど。タイミングによっては値引き交渉も可能です。

「固定資産税・都市計画税」は、土地の所有者に必ず発生する税金の一種。毎年1月1日の時点で土地を所有していた者に対して課税されます。

そのほか、土地の登記にかかる「登記免許税」や、各種書類の作成費用として司法書士への報酬などが発生します。

ローン関連でかかる費用

住宅ローンを組むときにも諸経費が発生します。

まず必要なのが「団体信用生命保険」。
これは銀行への貸し倒れを防止するために加入する保険で、銀行でローンを組むときには必ず必要になります。

また、住宅ローンの場合は「火災保険」への加入が必須になります。
相場は構造・面積・保証内容によっても異なりますが、10年一括支払いで20〜30万円程度が多いようです。

また、これら手続きにかかる事務手数料を不動産会社に支払う必要があります。とはいえ、諸々の諸経費全てを月々のローン返済に組み込めるので、実質的な負担はそこまで大きくなりません。

建売住宅で気になる3つの疑問

実際に建売住宅の購入を検討している人は、分からないことが多くて困っている人もいるでしょう。

今回は建売住宅の購入において、特によく聞く疑問を3つピックアップして解説します。

値引き交渉はできる?

契約している様子

値引き交渉自体はできますが、持ちかけるタイミングには注意しておきましょう。

ベストなタイミングは、”購入申し込みの直前・直後”が有効です。
申し込みを検討することで明確な意思表示をすることができ、相手に真剣度合いをアピールすることができます。

契約まで進んでから値引き交渉を持ちかけるのはマナー違反。
信頼を大きく損なう上、最悪の場合売買自体が中止になることもあります。また、物件の売り出し直後はライバルの注目度も高く、人気の地域であれば買い手が付きやすいので値引きに応じにくくなります。

リフォームや増築はできる?

将来的なリフォームは、注文住宅と同じく自由にすることが可能です。
一点注意しておきたいのは、”工法によってはリフォームの自由度が制限される”ということ。

最も一般的な在来工法であれば比較的間取りをデザインしやすいですが、面で強度を担保するツーバイフォー工法などでは、壁を打ち抜いてリフォームすることはできません。

増築に関しては、建ぺい率と容積率が関係してきます。
これは建築基準法で決められた敷地面積に対する建築の上限率であり、これを超えない範囲であれば増築は可能です。

狭小住宅などで元々の土地が狭い場合は、上限のギリギリで建築されているケースが多く、増築不可のケースが多くなります。

よくある失敗例や後悔した原因は?

悩んでいる人

建売住宅でよく聞く後悔のほとんどは、実際に住み始めたあとに起こるケースが多いです。

特によくあるのが”立地に関する不満点”。

✓家の周辺がビルに囲まれ日当たりが悪い
✓大通りに面していて交通騒音がうるさい

など、生活してみたら不満点に気付いたということがよくあります。

時間帯や日程を変えて何度も内覧を繰り返せば、購入前に不満点を見つけられるかもしれません。

また、”住宅設備の欠陥や故障に関するトラブル”も多いです。

問合せは不動産と売主どちらにするのか
どこからが保証対象なのか

など、メンテナンスの範囲を事前に確認しておくことが大切です。

特徴を知って賢く建売住宅を購入しよう

家族がリビングで楽しそうにしている様子

建売住宅の特徴や購入時の注意点について詳しく解説しました。

一生に一回しかない大きな買い物になるので、メリット・デメリットをよく理解してから、お気に入りの物件を探してみましょう。

ABOUT US

さときちセールスマネージャー
大手住宅メディア出身の工務店オタク。工務店の家づくりの魅力を広めるために東京から2時間かけて通勤。趣味は愛犬キャバリアと北欧家具を愛でること。最近の悩みは椅子を買いすぎて妻に「あなたは何人家族ですか?」と言われること。